內房龍頭企業萬科(02202.HK)主席郁亮在公司2022年年會總結發言時說，房地產行業已進入「黑鐵時代」，正縮表出清，今年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年。

郁亮說，國家不允許房地產佔用過多金融資源，亦不能允許居民因買房背負高額債務負擔，好比剛開始吃糖感覺很好，但吃多之後堆積脂肪，要戒糖就很痛苦。縮表出清就是去金融化，今年要背水一戰，要麼死，要麼活，沒有中間狀態。

郁亮說，房地產行業的新發展模式，是要解決居住問題，房住不炒、租購並舉和人地房匹配。要適應行業回歸民生，不要指望價格上漲，要由過去均勻、分散式投資，轉向市場表現更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。

他形容房地產行業已進入黑鐵時代，今年的收入肯定大幅下調，萬科要建立新的錨定點出發，否則擺脫不了黃金時代的慣性，面對已經是10%左右微利的行業，萬科要流程再造，過去大手大腳、做二傳手、假手於人，層層轉包的方式一定是不可行。

郁亮預測今年雖然可能會釋放一些需求，但需求量不大，而且隨著需求不斷被滿足，總量亦不斷變小。