法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞指，香港樓市在經歷了幾十年的強勁增長後，近年來大環境的變化對樓市輪番造成衝擊。從2019年社會動盪，到2020年疫情爆發，再到最近的移民趨勢，香港的樓價停滯不前。同時，滙豐近來首次宣佈上調H按封頂息率，預期將對其他銀行造成一系列連鎖反應，最終所有按揭利率都會上升，短期內香港樓市愈見顛簸。

艾西亞預計，2022年香港的最優惠利率將提高至少25個基點。住宅交易量可能會保持現在的水平，但如果疫情清零政策和出入境管制措施沒有較大改善，樓價在未來一年可能會下降5%。

艾西亞指，2019至2021年期間，儘管全球實施量化寬鬆政策，但香港的樓價僅增長了4.5%，遠遠落後于其他亞洲發達經濟體。香港樓市短期面臨著三方面的挑戰。美元與港元套利交易會導致香港利率升高，一個月HIBOR與大多數按揭貸款掛鉤的利率，從2021年的0.16%升至今年8月中的1.9%。而現時H按利率也已經達到2.5%的封頂位，預計銀行採取行動調整最優惠利率(P)只是時間問題。

其次，艾西亞指，移民潮將會影響市場情緒。雖然難以計算淨流出人口中的移民佔比，但房地產市場無疑出現了更多與移民相關的拋售。同時，出入境管制增加了內地和海外人士來港定居的難度，對樓市的短期需求亦是一個打擊。

另外，她又提到，持續的防疫措施和限制對於經濟弊大於利，進一步削弱家庭購買力，家庭收入的兩年平均增速已連續九個季度呈現負增長，在今年第二季度仍下降了0.8%。