前年曾流標的啟德商業地改劃為商住地推出，中午截標，地政總署指，共收到6份標書，其中，恒地(00012.HK)、新地(00016.HK)、南豐和旭日國際為獨資入標。嘉華(00173.HK)、信置(00083.HK)和鷹君(00041.HK)合組財團入標。

項目由3塊地皮組成，市場估值介乎113億至148.9億元，以中間值130億計算，估值比起10月招標初期估價中值173億，下跌逾24%。

旭日國際地產開發部董事總經理李炳餘表示，是獨資入標，即使地皮要與地下商場聯通，但項目環境好，有助集中人口，加大發展機遇。他指出，加息是出價考慮之一，但加息周期開始明朗化，加上通關在即，預期明年樓價將錄5%至10%升幅，市況明年下半年回復平穩。

地皮位於啟德新發展區，原以商業用途招標，2020年中接獲4份標書，但因標價未達政府要求而收回。改劃後地皮面積21.4萬平方呎，可建樓面面積最高達141.8萬平方呎，包括112.1萬平方呎住宅面積，及29.6萬平方呎商業面積，大過之前作商用地皮的可建樓面面積116萬平方呎。

根據條款，中標發展商要興建地下購物街連接港鐵宋王臺站，每個地段都設有樓面限制，亦規定不能興建大型會所，以及相連座數。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，項目將成為區內最大規模住宅項目，招標條款顯示，發展商需建多項社福設施，但社福設施樓面能豁免建築面積計算之內，預計對每呎樓面地價有點支持。雖然現時二手樓價未見回升，但港股已回穩，加息步伐亦沒超出預期，預期項目連接港鐵站，可針對不同買家，避免與啟德跑道區項目競爭，但由於項目旁邊住宅地皮亦計劃在明年初推出，料今次發展商出價仍會較為保守。

美聯測量師行董事林子彬表示，今次啟德地皮位置不俗，鄰近港鐵站出口，亦具新發展區優勢。項目規模龐大，逾140多萬呎樓面，以及項目分3幅地發展，並由地下街連貫，同時需興建政府社區設施，故預料設計較複雜，發展成本有所增加，發展期亦會較長，增加項目投資成本。

林子彬預期，大型發展商及財團競投意欲較大，若以每呎樓面地價10500元計算，地皮估值約148.89億元。項目改劃前曾流標，今次以商住綜合發展重推應更具吸引力，但考慮到近期市場氣氛及投資額較龐大，期望政府能按市況反映在底價，避免流標風險及影響未來供應。