一度被稱為「百億地王」的旺角洗衣街與亞皆老街交界商業地，只以47.29億元遠低於市場估值的價錢，批予新鴻基地產(00016.HK)，每呎樓面地價約3100元。本港樓市繼續吹啖風備受注視之餘，外界亦關心政府願意低價賣地背後的考量，以及未來地產商投地出價會否更「手緊」。

批出價較去年最高估值挫近8成

根據地政總署資料，上述商業地去年2月份納入賣地計劃名單時，因位置優越，交通便利，鄰近旺角東站，原本估值高達228億，最低估值逾180億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.5萬元。不過政府去年12月底，宣布土地即將招標時，估值已因應市況下滑，至介乎73億至122億元，較最初估值下調46%至60%，每呎樓面地價降至介乎4800至8000元。直至上月地政總署正式招標，最高估值只有109.7億，最低只有56.4億，而且只有3家發展商入標，中標價較一年前最高估值跌近8成。

財政司司長陳茂波早前曾指，毋須過於擔心近期地皮流標，當地皮重新招標時會「隨行就市」，一定調整地價，當中不僅考慮到市場因素，亦有其他考量，強調政策局不會干預。根據賣地紀錄，22至23財年間，政府以大約308億，賣出14幅土地。對比21至22財年，以940幾億賣出12幅土地既表現相差甚遠。

葉文祺：政府批地價現反差　估價資料滯後

團結香港基金副總裁葉文祺認為，當局目前正以「隨行就市」策略賣地，或考慮到近期多幅商業地以偏低價批出，才會按照市況調整，以此低價批出地皮，認為不能理解為政府正為發展商作出「讓步」，估計早前政府制定高於市場估值範圍定價，導致流標頻頻，由於當時底價參考資料仍有所滯後，相信今次有足夠時間就項目收集近期成交資訊，才會令政府批出價有反差。

葉文祺提到，地價下行必定拖累政府賣地收入，尤其是商業樓面空置率偏高，令近期商用地收入偏低，但相信當局亦要同時為市場住宅和商業供應作考量。對於23/24年度賣地計劃，他從地皮選址上估計，政府未必受市況干預其原定推出計劃，亦相信位於核心商業區的金鐘廊重建項目，或可以較高價錢批出。

對於往後發展商出價水平下調的可能，他坦言無法估量或一概而論，只能說發展商均以「數字」為優先，在參考市況和回報期下，每間發展商有自身考量。

仲量聯行區建強：批出價參照流標地作價與反應

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示，政府早前曾強調，本港並非實行緊高地價政策，亦不會囤地，相信政府是參照了年初3幅流標地的入標價和反應，再考慮市場走勢和今次只有3支標的反應，才決定批出土地。