恒隆集團(00010.HK)、恒隆地產(00101.HK)董事長陳啟宗在2022年報上指，集團投資內地30年，雖歷經高低起伏，卻從未遇過如此多完全不能控制的外部因素，過去一年北京應對疫情的方式對經濟和集團的業務影響極大。

他指，今年只要沒有難以預計的嚴重外來因素，預計內地業務應該不俗。即使沒有某些政府刺激整體經濟的措施，積累已久的需求也正在釋放，其次他亦預計政府將大力推動經濟復蘇，消費或許不是政府涵蓋的唯一領域，但仍會從中受益，認為今年集團內地租賃業務會是相當好的一年。

陳啟宗強調無意放棄香港業務

而香港方面，他說，香港經濟可能高峰已過，未來多年或未能再創輝煌。過去十年，集團內地業務一直增長理想，因而減少了對香港市場的依賴，現在香港市場只佔租賃收入的三分之一。由於內地的業務預計增長更快，香港巿場佔公司盈利的比例很可能會進一步縮減，但他強調，香港仍是集團的總部，並無意放棄。

他期盼，2023年會是豐收的一年，他有信心香港已走出低谷。隨着大部分的疫情防控措施已解除，街上再現人潮，遊客也開始回來。因此零售店舖的租賃收入，今年應比往年強勁。但辦公室市場則沒那麼樂觀。

陳啟宗又指，香港必須做好多方面的內部調整，包括改善與北京的工作關係。要達成這目標，時間和本地強而有力的領導缺一不可。若能妥善做到，香港的經濟絕不會減弱。香港仍可擔當獨特而重要的角色，惠及自身和中國，而中國也能為香港提供很多資源和機會。而在這情況下，香港房地產市場絕不會太差。表現最好的應該是豪宅市場，雖然規模不大，但若管理得當，利潤可以很豐厚。

他指，自1970年代以來一直存在的土地短缺問題不久會成為過去，樓價必然會因而受控。他又重申，集團過去20年幾乎沒有踏足香港住宅市場，亦看不出有何理由現在要突然參與，集團只對豪宅市場感興趣，但形容機會難逢。

陳啟宗：內房發展商需調整思維

至於內地住宅市場，陳啟宗指，首先需要調整的是發展商思維，不能再只重視規模和速度，市場參與者必須有智慧。內房原有的經營模式讓很多企業的規模激增至無法估量的地步，輕易位居世界最大的發展商之列。但這個模式已行不通。

差不多十年前，許多內地發展商喜歡涉足所謂旅遊地產、文化地產和養老地產。這些領域本身都值得參與，但各市場規模與常規住宅市場的相比仍是小巫見大巫，足見龐大的常規住宅市場帶來的回報已不如以往，於是不得不進軍規模小得多且盈利能力有待驗證的利基市場。

他認為，住宅發展商仍有一條出路，就是轉型為商業項目發展商甚至業主。近十多年來，嘗試的人不少，但成功的寥寥無幾。龍湖集團(00960.HK)屬於極少數成功轉型的例子之一，集團所建立的零售租賃物業組合雖算不上高端，但仍有利可圖。