本港樓市低沉，一手私人住宅新盤貨尾繼續上升。中原地產統計，第3季貨尾量升至20483個，創近20年新高。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，在加息持續及樓價下跌打擊下，新盤銷情未如理想，拖累待售單位升穿2萬個危險水平。加上本地經濟放緩，樓市下行調整未完，發展商新盤銷售壓力增加，展望第4季貨尾量會繼續增加，一手樓市積壓情況逐步惡化，值得警惕。

中原在第3季選取332個新盤作統計，單位總數125369個，登記售出104674個，貨尾20483個，按季增加1398個，數字是2003年第4季的2.2萬多個後的近20年高位。貨尾比重亦連升兩季，第3季錄得16.3%，按季上升1.2個百分點，是創2013年第4季17.3%後的近10年新高。

按房屋局數據，截至6月底，一手私人住宅市場已落成但仍未售出單位，第2季有17000個，較首季約18000個回落5.6%，單位數字包括2016年至今已落成樓宇。

分區域統計，第3季新界區貨尾量明顯增多，有9086個，主要因為元朗和將軍澳兩區的大型新盤銷情欠佳。九龍區貨尾有8826個，增加集中在黃大仙及紅磡，港島區貨尾有2571個，主要增長來自香港仔。

按發展商計，第3季恒地(00012.HK)旗下新盤貨尾量按季增加497個，有3106個。信置(00083.HK)增加480個，有2054個。長實(01113.HK)增14個，有304個。而新地(00016.HK)按季減少376個，有3191個。

面對新盤積壓，發展商紛紛降價求售。長實是近月最早以這項招數賣樓的發展商，旗下油塘親海駅II以2016年以來最平價格推出，超額認購超過30倍。

建灝地產九龍城住宅翻新項目「文曜」(SUTTON)，9月推出首批單位以低於成本價發售，折實平均呎價18488元，較成本平均呎價20600元，折讓1成。

料今年新屋成交量降至1.1萬間近十年第二低

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，發展商下調單位訂價，比幾年前的高峰降低10%至20%。由於買家態度謹慎，預計今年新屋成交量將降至11000間，是近10年來第二低。

彭博分析師Patrick Wong表示，鑑於供應量較高，發展商正採取快速銷售策略，當融資成本如此高時，持有地產項目沒有任何好處，最好用所得資金償還貸款或從存款中獲取利息。彭博分析稱，一些槓桿率較高的本地中小型發展商，包括遠東發展、百利保、九龍建業和宏安地產，其中遠東的槓桿率達245%。

瑞銀分析指，一些中小型發展商的槓桿率可能相對較高，因此他們需要籌集現金來償還銀行，可能有更大折扣空間，將影響市場情緒。

地產界正觀望下周三施政報告會否撤銷或減少辣招。楊明儀說，新措施可能會提振市場情緒，但不會扭轉市場。如果發展商想增加銷量，就必須減價。